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深圳2021年二手房市场成交量创近15年新低新房市场成交量创6年新高

2022-01-11 10:53:08 来源：南方都市报

回顾2021年，是深圳市场急剧分化的一年。其中包括新房市场成交量创6年新高(突破5万套)，以及二手房市场成交量创近15年新低(仅4万余套)之间的外部分化，也包括各级市场冷热不均的内部分化，尤其是二手房上半年和下半年成交走势的断层、片区与片区间各楼盘成交数据的大分化。

那么对于创造成交量历史的深圳二手房市场，过去一年又发生怎样的细微变化?购买深圳二手房的都是哪些人，这些购房者又偏好买什么房子?通过公开数据，南都记者整理了过去一年二手房之间的分化，试图还原一个掩藏在大数据下的真实深圳二手房市场。

置业群体

女性购房者略多于男性

30岁以前买房者占比逐渐提升

据深圳中原研究中心数据，深圳去年二手房成交购房者性别占比中，女性比重为52.87%，男性占比47.13%。深圳购房者中男女比例整体相当，但女性占比略胜一筹。

值得注意的是，另据乐有家门店成交数据，在购房者婚姻状况中，2021年深圳购房者中，未婚占比31.9%，其中多由未婚女性购房者贡献，深圳未婚女性购房者占比17.7%，相较2018年增长6.7%。

在乐有家统计的购房年龄趋势中同样印证了女性强大的购买力。

据统计，从购房者年龄来看，30岁以前买房的人占比逐渐提升，尤其是30岁前的单身女性，2021年，30岁以下购房者占比13.7%，相较2018年增长5%，30岁前单身女性占比5.3%，比2018年增长2.3%。

同样的趋势不仅在深圳，南都记者注意到，近年来我国女性购房意愿相比以往大大提升，未婚女性购房人数比例更是逐年攀升。据《2021年女性居住现状调查报告》，2020年，全国30个重点城市整体女性购房占比从2017年的45.6%上涨到2020年的47.54%，其中，24岁以下和25-29岁的年轻女性成了购房占比提升速度最快的细分群体。

片区选择

龙岗仍是刚需重镇，罗湖第二

布吉最受购房者青睐

市场寒冬之下购房者在哪取暖?据深圳中原研究中心数据，2021年各区成交占比中，龙岗占比23.25%位列第一，罗湖以19.3%排名第二，福田18.67%，南山14.02%，分列第三和第四，而大鹏和盐田的占比均不足1%，是二手成交较为冷清的片区，片区与片区之间的成交量分化较为明显。

龙岗片区在整体以数量取胜的同时，龙岗-布吉、龙岗-中心城、龙岗-坂田又进入深圳各片区成交量TOP10，分别排名第一、第二和第四。

据深圳房地产信息网数据，2021年深圳全年共成交40699套二手房住宅，同时上半年成交28442套二手房住宅，占到全年总量近70%。那么仅成交了1万多套二手房的深圳2021下半年，购房者又都在关注哪些片区呢?

从中原地产统计的2021下半年成交数据看，深圳二手房成交最火热的20个楼盘，仍集中在龙岗的布吉片区和坂田片区。

其中，坂田的华晖瑞禧家园以55套的成交数量排名第一。据了解，华晖瑞禧家园于2019年建成，目前政府参考价格为61176元/平方米。紧随其后的第二名是位于盐田港的佳兆业山海城，共有52套成交。

户型偏好

青睐低门槛高使用率户型

紧凑化愈发明显

据乐有家门店成交数据，从购房者户型偏好来看，三房占据主流，2021年三房占比35.7%，其次为两房，占比28.7%。从购房者需求占比来看，刚需占据主流，约占69.3%，其次为改善型需求，占比20.2%。

尽管户型结构购房者更考虑三房，不过据另一组来自克而瑞的统计数据显示，购房者的偏好更青睐小户型。2021年，深圳二手住宅面积段成交占总比中，<=70㎡的成交套数占比37.61%，较2020年的33.59%实现增长。>70㎡的户型则出现了不同程度的成交占比降低。这一数据也符合刚需占二手市场成交主流的观点。

据业内人士分析，由于限购政策在未来几年内看不到放松的可能，购房者多考虑一步到位。开发商也在随着市场思路转变设计户型，80㎡、70㎡甚至60㎡都能做成紧凑型三房，对当下刚需来说也比较实用。

展望未来，克而瑞研究机构认为改善需求将持续释放，三房、四房成交比重有望继续提升，成交主力地位将进一步巩固，而一房、两房受限于功能性不足，市场占有率整体仍将趋于萎缩。2021年户型小型化趋势进一步强化，120平方米以下三房、140平方米以下四房市场份额持续扩大，房价高企的一线城市户型紧凑化愈发明显，100平方米以下三房占比超过64%。(记者孙阳)

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