买房投资和自住的区别有哪些?
一、自住
自住,是很多买房的根本目的,用来自己住,既是自己住,那么需求就不同了,自住的需求更多是,不仅要符合当下自己生活需求,还符合自己的生活的隐性需求。
一般大家在买房时对自己当下的生活需求都是些什么呢?有很多,比如楼层、采光、花园、装修、超市、公车等等,这些都是一些明面上的生活需求,那么隐性需求是什么?比如,交通配套的需求、缩短通勤时间的需求、子女父母生活配套的需求等,
为什么说是隐性呢?拿交通工具来举个例子,比如,你买了郊区交通口的房子,买的时候觉得有交通就行,而实际上入住后发现交通通勤时间长、拥挤、停运时间早等,都给自己的生活带来非常大的不便。这个就是隐性需求了,需生活用到时才显示出来。
因此,自住房的需求就很明显了,是更倾向于便利度方向的,而这个便利度指的不仅仅是交通,还指的是自己未来子女和父母所需。
二、投资
很明显,自住和投资有着非常大的区别,其两者需求完全不同,自住的需求是舒适,而投资的需求是什么?显然,大部分人都会回答,投资,对,没错,虽然房住不炒依然是主基调,但把闲置资金投入房地产,依然是很多人的选择,既然是投资,一定是最终投资成功与否的呈现。
买房投资,你会重点考虑这些:城市动能强不强,会优选一线城市、强二线城市,而非三四线城市;片区内有没有足够的卖点,比如有没有未来CBD、地铁线、政务区、自贸区等等;片区内有没有足够好的校院,并且距离足够近等等。
说到这里,也有人说,买房自住也可以兼顾投资条件啊,比如,等升价之类的,但小编想说,那完全不同了,自住更多的是去纠结是否舒服,而其它的一些附加价值则是可有可无的,但投资就不同了,更多的去考虑可以升价值的要素,更看重地段的选择、户型的选择、城市的选择等等。
为什么刚需不能选择二手公寓?
公寓硬件
说句实在话,公寓真的有很多部分住宅小区都“无可比拟”的好处,如占据着交通便利、商业发达的地段优势,价格较之住宅也相对更低,且购买门槛不高(不需要满足社保/个税条件),还不受户口等因素影响。
但,因为公寓的“先天因素”,一般公寓的户型和采光都不如住宅,很难做到南北通透,或全明房屋。而且,大部分的公寓都动辄一梯多户,甚至十几户,居住密度很大,导致早晚高峰期出行等电梯时,需要花费更多的时间。
性价比
公寓的公摊面积普遍在25%-30%之间,也就是说,我们买一套建筑面积为60平的公寓,其套内面积可能只有42-45平,亏不亏,大家自个儿衡量……
此外,大部分公寓都建造在商业用地上,水电要按照商业标准收费,比居民用水用电的收费高很多,而且,公寓的物业费相对高昂,总体算下来,生活成本不会很低。
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税费
相比于普通的二手住宅,二手公寓买卖所要缴纳的税费很高:
一、契税;公寓的契税一般按照当次购房总价,即计税价的3%缴纳。
二、印花税;按购房总价0.1%缴纳,买卖双方各缴纳0.05%。
三、增值税;可提供发票的话,按房屋增值部分的5.3%缴纳,即(计税价-上手发票价)*5.3%;不提供发票的话,按计税价的5.3%缴纳。
四、个人所得税;可提供发票的话,按照两次交易差价的20%缴纳,即(计税价-上手发票价)*20%;不提供发票的话,按计税价的1.5%缴纳。
五、土地增值税;可提供发票的话,按土地增值额的高低,对增值部分征收30%-60%的增值税;不可提供发票(只限个人出售)的话,按计税价的5%缴纳。
六、其他税费;因数额较小,这里不一一赘述。
注:各地规定不同,以上数据及缴纳标准仅供参考,因二手公寓的税费计算比较复杂,且土地增值税还要核税计算,建议交易时选择信得过的机构,合理把控交易风险。
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