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买房投资和自住的区别有哪些？为什么刚需不能选择二手公寓？

2023-03-31 10:42:49 来源：城市头条网

买房投资和自住的区别有哪些?

一、自住

自住，是很多买房的根本目的，用来自己住，既是自己住，那么需求就不同了，自住的需求更多是，不仅要符合当下自己生活需求，还符合自己的生活的隐性需求。

一般大家在买房时对自己当下的生活需求都是些什么呢?有很多，比如楼层、采光、花园、装修、超市、公车等等，这些都是一些明面上的生活需求，那么隐性需求是什么?比如，交通配套的需求、缩短通勤时间的需求、子女父母生活配套的需求等，

为什么说是隐性呢?拿交通工具来举个例子，比如，你买了郊区交通口的房子，买的时候觉得有交通就行，而实际上入住后发现交通通勤时间长、拥挤、停运时间早等，都给自己的生活带来非常大的不便。这个就是隐性需求了，需生活用到时才显示出来。

因此，自住房的需求就很明显了，是更倾向于便利度方向的，而这个便利度指的不仅仅是交通，还指的是自己未来子女和父母所需。

二、投资

很明显，自住和投资有着非常大的区别，其两者需求完全不同，自住的需求是舒适，而投资的需求是什么?显然，大部分人都会回答，投资，对，没错，虽然房住不炒依然是主基调，但把闲置资金投入房地产，依然是很多人的选择，既然是投资，一定是最终投资成功与否的呈现。

买房投资，你会重点考虑这些：城市动能强不强，会优选一线城市、强二线城市，而非三四线城市;片区内有没有足够的卖点，比如有没有未来CBD、地铁线、政务区、自贸区等等;片区内有没有足够好的校院，并且距离足够近等等。

说到这里，也有人说，买房自住也可以兼顾投资条件啊，比如，等升价之类的，但小编想说，那完全不同了，自住更多的是去纠结是否舒服，而其它的一些附加价值则是可有可无的，但投资就不同了，更多的去考虑可以升价值的要素，更看重地段的选择、户型的选择、城市的选择等等。

为什么刚需不能选择二手公寓?

公寓硬件

说句实在话，公寓真的有很多部分住宅小区都“无可比拟”的好处，如占据着交通便利、商业发达的地段优势，价格较之住宅也相对更低，且购买门槛不高(不需要满足社保/个税条件)，还不受户口等因素影响。

但，因为公寓的“先天因素”，一般公寓的户型和采光都不如住宅，很难做到南北通透，或全明房屋。而且，大部分的公寓都动辄一梯多户，甚至十几户，居住密度很大，导致早晚高峰期出行等电梯时，需要花费更多的时间。

性价比

公寓的公摊面积普遍在25%-30%之间，也就是说，我们买一套建筑面积为60平的公寓，其套内面积可能只有42-45平，亏不亏，大家自个儿衡量……

此外，大部分公寓都建造在商业用地上，水电要按照商业标准收费，比居民用水用电的收费高很多，而且，公寓的物业费相对高昂，总体算下来，生活成本不会很低。

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税费

相比于普通的二手住宅，二手公寓买卖所要缴纳的税费很高：

一、契税;公寓的契税一般按照当次购房总价，即计税价的3%缴纳。

二、印花税;按购房总价0.1%缴纳，买卖双方各缴纳0.05%。

三、增值税;可提供发票的话，按房屋增值部分的5.3%缴纳，即(计税价-上手发票价)*5.3%;不提供发票的话，按计税价的5.3%缴纳。

四、个人所得税;可提供发票的话，按照两次交易差价的20%缴纳，即(计税价-上手发票价)*20%;不提供发票的话，按计税价的1.5%缴纳。

五、土地增值税;可提供发票的话，按土地增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的增值税;不可提供发票(只限个人出售)的话，按计税价的5%缴纳。

六、其他税费;因数额较小，这里不一一赘述。

注：各地规定不同，以上数据及缴纳标准仅供参考，因二手公寓的税费计算比较复杂，且土地增值税还要核税计算，建议交易时选择信得过的机构，合理把控交易风险。